Gewinne bei Grundvermögen

Der Veräußerungsgewinn ist der Differenzbetrag zwischen dem Verkaufspreis und den indexierten ursprünglichen Anschaffung- und Herstellungskosten. Können diese Kosten nicht nachgewiesen werden, kann hilfsweise bei Grundstückskauf und anschließendem Aufbau (und nur dann) auch der Einheitswert als Anschaffung- und Herstellungskosten angesetzt werden. Bei Erbschaften/Schenkungen gilt immer der Einheitswert als Anschaffungskosten. Veräußerungsgewinne bei Grundvermögen sind bei unbeschränkter Steuerpflicht zur Hälfte steuerfrei, es werden also nur 50% des Veräußerungsgewinnes besteuert. Die Besteuerung erfolgt lt. normaler Steuertabelle. Nachträgliche Anschaffung- und Herstellungskosten werden nur für die letzten 12 Jahre (bis 2014 5 Jahre) vor Verkauf anerkannt.

Ist jemand in Portugal nur beschränkt steuerpflichtig, wird der Veräußerungsgewinn voll besteuert. Der Steuersatz für beschränkt Steuerpflichtige beträgt linear 28% (§ 72 Abs.1 CIRS).

Alternativ kann bei beschränkt Steuerpflichtigen beantragt werden, auch 50% des Veräußerungsgewinnes zu besteuern, dann jedoch nur nach der normalen Steuertabelle unter Berücksichtigung des Progressionsvorbehaltes. Und nur zur Ermittlung des dann gültigen Steuersatzes (aus der Steuertabelle für unbeschränkt steuerpflichtige) muss das gesamte Welteinkommen angegeben werden.

Zum 1.1.1989 wurde das portugiesische Einkommensteuerrecht komplett neu reorganisiert. Hierdurch bedingt bleibt der Veräußerungsgewinn bei Verkauf von Grundvermögen steuerfrei, wenn es sich um ländliche und bebaute Grundstücke (prédios rústicos e urbanos) handelt, die vor dem 1.1.1989 gekauft wurden (artº. 5 Decreto-Lei 442-A/88). Achtung, dies gilt nicht für unbebaute Grundstücke, die als Bauland qualifiziert wurden.

Der Veräußerungsgewinn bei Verkauf von Grundvermögen bleibt voll steuerfrei bei einer Reinvestition des gesamten Verkaufspreises (nicht nur des Gewinnes). Die Steuerbefreiung verringert sich prozentual, wenn ein geringerer Verkaufspreis reinvestiert wird. Die Reinvestition kann innerhalb der EU erfolgen. Bei der Reinvestition müssen jedoch die folgenden beiden Voraussetzungen gleichzeitig vorliegen: sowohl das verkaufte als auch das neu erworbene Grundvermögen musste bzw. muss zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Die Nutzung des Grundvermögens zu eigengenutzten Wohnzwecken vor Verkauf führt m.E. dazu, dass unbeschränkte Steuerpflicht in Portugal vorliegen muss mit allen Konsequenzen; dies ist zu beachten. Die Finanzverwaltung überprüft dies bisher zwar noch nicht, aber Vorsicht.

Es sind Fristen zu beachten. Die Reinvestition muss innerhalb der nächsten 36 Monate nach Verkauf realisiert sein. Wird zur Reinvestition zunächst Bauland gekauft, um selber zu bauen, dann muss das Bauvorhaben bis spätestens 60 Monate nach Verkauf fertiggestellt sein. Erfolgt die Reinvestition vor dem eigentlichen Verkauf des Grundvermögens, beträgt die Frist 24 Monate.

Veräußerungsgewinne von Grundstücken, die in bestimmten Gebieten einer Gemeinde liegen (Förderung der Städteerneuerung und entsprechende Investitionen getätigt wurden), werden mit 5% besteuert (artº. 71, nº. 5 EBF).

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